Les Conditions et formes du renouvellement constituent le chapitre 6 du livre 6 de L’Acte Uniforme OHADA Portant sur le droit commercial Général (AUDCG). Le droit au renouvellement du bail commercial est corollaire au droit à la propriété commercial dont dispose le preneur d’un bail commercial. Il s’agit d’une disposition d’ordre public à la quelle le bailleur ne peut déroger. La mise en œuvre de ce droit est conditionnée et obéit au respect d’un certain formalisme.

Le renouvellement du bail diffère selon qu’il s’agisse d’un bail à durée déterminée ou d’un bail à durée indéterminée. Mais, dans les deux cas, le preneur doit justifier avoir exploité, conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux ans tel qu’il ressort de l’article 123 de l’AUDCG.

             COMMENT DEMANDER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL ?

La demande de renouvellement du bail doit être formulée par le preneur avant l’arrivée à terme du bail, soit au plus tard 3 mois avant l’expiration de celui-ci. Art 124 AUDCG.

 Quant à ce qui est de la forme, elle peut être soit par notification soit par signification.

Toutefois, le bailleur peut s’opposer au droit de renouvellement du bail en réglant au locataire une indemnité d’éviction laquelle pourra être conclue d’accord partie. A défaut d’accord, le montant de cette indemnité sera fixé par la juridiction compétente. Art 126 AUDCG.

C’est d’ailleurs ce qui découle cette décision de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (CCJA) (CCJA 3ème ch. Arr. N°123/2016, 07 Juillet 2016)

Cependant, le bailleur peut refuser de se plier aux exigences de l’article 123 dans le cas où le renouvellement du bail porte sur des locaux d’habitation accessoires des locaux principaux pour les habiter lui-même, son conjoint, ses ascendants ou ceux de son conjoint Art 128 AUDCG.

C’est effet ce que vient étayer cette décision de la CCJA (CCJA, 3ème ch. Arr. N°131/2016, 07 Juillet 2016)

En revanche, cette reprise ne peut être exercée lorsque le preneur établit que la privation de jouissance des locaux d’habitation accessoires apporte un trouble grave à la jouissance du bail dans les locaux principaux, ou lorsque les locaux principaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible Art 128 al2.

Sauf que le preneur sans droit au renouvellement quel qu’en soit le motif, peut être remboursédes constructions et aménagements qu’il aura réalisés dans les locaux avec l’autorisation du bailleur. Et, faute d’accord entre les parties, le preneur peut saisir la juridiction compétente dès l’expiration du bail à durée déterminée non renouvelle ou encore dès la notification du congé du bail à durée indéterminée. Art131 AUDCG

C’est ainsi que l’illustre cette décision de la Cour Suprême de Cote d’Ivoire (CS Cote d’Ivoire ch. jud. form. Civ. Arr. n°447, 08 jull. 2004)

Le droit au renouvellement aussi permis en matière de sous-location. Seulement, l’acte de renouvellement du sous-locataire doit être porté à la connaissance du bailleur dans les mêmes conditions que la sous-location initialement autorisée. Art 130 al2.

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